Bostadsförsäljningen i USA lägst på 16 år – ägare lånar mot huset i stället för att sälja

Försäljningen av befintliga bostäder i USA har sjunkit till sin lägsta takt på sexton år. Orsaken finns i miljontals arkivskåp: bolånehandlingar med en ränta som ingen vill släppa. I stället för att sälja lånar ägarna pengar med sina bostäder som säkerhet – hus de vägrar att lämna.

Låsningen får konsekvenser långt utanför mäklarkontoren. Den som köper sin första bostad möter nu lånekostnader nära de högsta under det här århundradet, den som har ett billigt lån har all anledning att bo kvar, och Federal Reserve, som normalt skulle lätta på trycket, förbereder sig på att skärpa det igen.

Försäljningen rasar medan priserna knappt rör sig

National Association of Realtors uppger att försäljningen av befintliga bostäder i oktober sjönk till en årstakt på 3,75 miljoner, en nedgång med 5,5 procent från september och 8,8 procent jämfört med samma månad året innan. Det är den svagaste siffran sedan augusti 2010. Försäljningen minskade i Mellanvästern, Södern och Västra USA, medan den låg stilla i nordöstra delen av landet. Priserna påverkades knappt: medianpriset vid försäljning landade på 416 700 dollar, något högre än ett år tidigare.

Branschorganisationens chefekonom, Lawrence Yun, pekade på bolåneräntor som har ”stigit till sina högsta nivåer sedan 2000, bortsett från en enda månad 2023”. Den genomsnittliga fasta räntan på ett 30-årigt bolån ligger kring 7,2 procent. Efter veckans inflationssiffror, som var högre än väntat, steg den till 7,30 procent på en enda dag, enligt Mortgage News Daily. Under pandemin låg räntan på samma lån strax över 3 procent.

Ett gammalt billigt lån är mer värt än en flytt

Nästan hälften, 49,1 procent, av de utestående bolånen i USA hade en ränta på högst 4 procent under årets andra kvartal, enligt en analys av federala data från Realtor.com. Att byta ut det lånet mot ett nytt med en ränta på över 7 procent kan höja månadsbetalningen med hundratals dollar. Därför väljer ägare som behöver pengar i stället att öppna en kreditlina med bostaden som säkerhet. Skulderna på sådana kreditlinor ökade med 23 miljarder dollar under tredje kvartalet – den största ökningen sedan 2005 – till 481 miljarder dollar, rapporterade Federal Reserve Bank of New York.

Utlånarna känner av stiltjen från båda håll. Ansökningarna om att lägga om bolån låg 57 procent under nivån ett år tidigare och ansökningarna om bostadsköp hade minskat med 18 procent, enligt Mortgage Bankers Association. Det gäller även efter att en kortvarig räntenedgång lockade tillbaka en del köpare.

Bufferten i bostadskapitalet bygger på rörlig ränta

Yun ger den mer hoppfulla tolkningen. Landets 88 miljoner bostadsägare har i huvudsak en stabil privatekonomi, säger han, och lägre räntor skulle kunna frigöra en betydande efterfrågan som hållits tillbaka. Danielle Hale, chefekonom på Realtor.com, tror inte heller att försäljningen kommer att ligga kvar på den här låga nivån. Båda bedömningarna bygger på billigare lån, medan marknaden satsar på motsatsen. Kreditlinor med bostaden som säkerhet har vanligtvis rörlig ränta, som i början av november i genomsnitt låg på 7,49 procent enligt Bankrate. Varje räntehöjning från Fed drabbar alltså just de ägare som valde en kreditlina framför att sälja. Skulderna ligger fortfarande långt under toppnivån från 2009 på omkring 714 miljarder dollar, men har nu ökat 18 kvartal i rad.

Siffrorna beskriver ett amerikanskt problem. De flesta bolån i USA har fast ränta i tre decennier, vilket är anledningen till att ägarna där låser sig vid sina bostäder i stället för att sälja när trycket ökar. I Storbritannien, där Bank of England höjde sin ränta till 4 procent den här månaden och bundna bolån vanligtvis löper på några år, märks högre räntor snabbare i hushållens budgetar.

Fed sammanträder innan nästa försäljningssiffra

Konsumentpriserna steg med 0,4 procent i oktober, jämfört med de 0,3 procent som ekonomerna hade räknat med. Marknaden ser nu en räntehöjning i december som säker: omkring 88 procent räknar med en höjning på en kvarts procentenhet och resten med en halv procentenhet, enligt CME:s verktyg FedWatch. Efter höjningen i september, den första sedan 2023, ligger Feds styrränta i intervallet 3,75–4 procent. Beslutsfattarna håller årets sista möte den 8 december, och mäklarorganisationen publicerar försäljningssiffrorna för november den 9 december.

En räntehöjning skulle göra det nya bolånet dyrare för köparen – och det gamla huset dyrare för ägaren som lånade med bostaden som säkerhet för att kunna bo kvar.

Taggar: Federal Reserve, räntor, bolåneräntor, bostäder, National Association of Realtors, USA:s bostadsmarknad